Dépôt de garantie non restitué : délais légaux et recours pour récupérer sa caution
🏠 Guide pratique — Logement & expulsion
En tant que professionnel du social fort de 25 années d’expérience dans l’accompagnement de personnes en difficulté financière, j’observe régulièrement le même scénario : un locataire déménage, tout est en règle, et le propriétaire ne rend pas la caution dans les délais.
En bref : le propriétaire dispose d’un délai légal maximum de 1 mois (état des lieux conforme) ou 2 mois (état des lieux non conforme) pour restituer le dépôt de garantie. Passé ce délai, une majoration de 10% par mois de retard s’applique automatiquement.
Cas concret
Nadia a quitté son appartement le 15 avril 2026, avec un état des lieux de sortie identique à l’entrée. Le 20 juin, toujours aucune nouvelle du propriétaire ni versement des 900€ de caution. Après une mise en demeure envoyée en recommandé, elle a récupéré sa caution majorée de 90€ de pénalité de retard, sans passer par le tribunal.
Quel est le délai légal pour récupérer sa caution ?
Le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans un délai de 1 mois si l’état des lieux de sortie est identique à celui d’entrée, ou de 2 mois si des différences sont constatées. Ce délai court à partir de la remise des clés, pas de la date du préavis.
Glissez →
| Situation | Délai légal | Point de départ |
|---|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à l’entrée | 1 mois | Remise des clés |
| État des lieux de sortie avec différences | 2 mois | Remise des clés |
| Retard au-delà du délai légal | +10% du loyer mensuel par mois de retard | Jour suivant l’échéance |
Quelles retenues le propriétaire peut-il légalement justifier ?
Le propriétaire ne peut retenir tout ou partie de la caution que s’il justifie de sommes dues par le locataire, pièces à l’appui. Une retenue non justifiée par un document écrit est illégale.
- Loyers ou charges impayés constatés au moment du départ
- Dégradations locatives constatées par comparaison des deux états des lieux, avec devis ou factures
- Régularisation de charges non encore effectuée (dans ce cas, seule une provision de 20% maximum peut être retenue, dans l’attente de l’arrêté annuel des comptes)
- Taxe d’enlèvement des ordures ménagères due par le locataire si non refacturée en cours de bail
L’usure normale du logement (peinture qui jaunit, moquette usée par le temps) ne peut jamais justifier une retenue.
Que faire si le propriétaire ne répond pas dans les délais ?
Sans réponse ni versement passé le délai légal, la première étape consiste à relancer le propriétaire par écrit avant d’engager une procédure plus formelle.
- Relance amiable par mail ou courrier simple, en rappelant le délai légal dépassé
- Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception si la relance reste sans effet
- Saisine de la commission départementale de conciliation, gratuite, en cas d’échec de la mise en demeure
- Injonction de payer ou saisine du tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection) en dernier recours
Comment rédiger une mise en demeure pour récupérer son dépôt de garantie ?
La mise en demeure est un courrier recommandé avec accusé de réception qui fixe un délai précis au propriétaire pour régulariser la situation, avant toute action judiciaire.
Elle doit obligatoirement mentionner : les coordonnées des deux parties, la date de remise des clés, le montant exact du dépôt de garantie, le rappel du délai légal dépassé, et un délai de mise en conformité (15 jours est raisonnable).
À conserver : l’accusé de réception de cette lettre recommandée constitue une preuve essentielle si le dossier doit ensuite être porté devant une commission de conciliation ou un tribunal.
Quels recours en cas de non-restitution persistante ?
Si la mise en demeure reste sans effet, deux voies gratuites ou peu coûteuses existent avant d’envisager un avocat.
Commission départementale de conciliation (CDC) : saisine gratuite, sans avocat obligatoire, avec proposition de conciliation sous 2 à 3 mois en moyenne.
Injonction de payer : procédure simplifiée auprès du tribunal judiciaire, sans audience si le propriétaire ne conteste pas. Les frais de greffe restent limités (autour de 35€ en 2026).
Saisine directe du juge des contentieux de la protection : possible sans avocat pour les litiges liés au logement, avec demande de dommages et intérêts pour retard si le préjudice est démontré.
Que faire en cas de colocation ou d’absence d’état des lieux de sortie ?
En colocation avec clause de solidarité, la caution est généralement rendue en une seule fois au dernier colocataire sortant, sauf accord écrit contraire entre colocataires et propriétaire.
En l’absence d’état des lieux de sortie (propriétaire injoignable ou refusant de le réaliser), le logement est présumé rendu en bon état. Le locataire a alors intérêt à faire constater l’état du logement par huissier ou à défaut par témoins et photos datées, pour se prémunir contre une contestation ultérieure.
Quelles pénalités le propriétaire risque-t-il en cas de retard ?
Depuis la loi ALUR, tout retard de restitution au-delà du délai légal entraîne une majoration automatique de 10% du montant du loyer mensuel hors charges, par mois de retard commencé.
Glissez →
| Loyer mensuel hors charges | Pénalité par mois de retard |
|---|---|
| 600€ | 60€ |
| 900€ | 90€ |
| 1 200€ | 120€ |
Cette pénalité s’applique automatiquement, sans qu’il soit nécessaire d’obtenir une décision de justice, et se cumule avec le montant de la caution elle-même.
Pour aller plus loin, notre guide sur le commandement de payer et notre page sur les recours en cas d’expulsion détaillent vos droits en matière de litige locatif. Enfin, voici le texte de loi sur la restitution du dépôt de garantie (la caution): article 22 de la loi du 6 juillet 1989
L’avis de l’expert — Hamoudi Aïfa
Dans la majorité des situations que j’accompagne, une mise en demeure bien rédigée suffit à débloquer la restitution du dépôt de garantie, sans passer par la case tribunal. Gardez systématiquement une copie de votre état des lieux de sortie signé : c’est la pièce qui fait basculer un dossier en votre faveur.
Mis à jour en juillet 2026 · Voir mon parcours et mes qualifications
Questions fréquentes sur la restitution du dépôt de garantie
Le propriétaire peut-il retenir la caution sans justificatif ?
Non. Toute retenue doit être justifiée par un document écrit (devis, facture, comparaison d’états des lieux). Une retenue non justifiée est illégale et peut être contestée.
Combien de temps le propriétaire a-t-il pour rendre la caution en 2026 ?
1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’entrée, 2 mois s’il présente des différences. Le délai court à partir de la remise des clés.
Que se passe-t-il si le propriétaire ne répond plus du tout ?
Après une mise en demeure restée sans réponse, vous pouvez saisir gratuitement la commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire si nécessaire.
La caution peut-elle servir à payer le dernier mois de loyer ?
Non, sauf accord exprès et écrit du propriétaire. Le dépôt de garantie n’est pas destiné à couvrir le dernier loyer, sauf clause contraire dans le bail.
Que faire si l’état des lieux de sortie n’a pas été réalisé ?
Le logement est alors présumé rendu en bon état. Conservez des photos datées et, si possible, des témoins pour vous protéger d’une contestation.
Quelle pénalité en cas de retard de restitution ?
10% du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, appliqués automatiquement sans décision de justice.
Comment récupérer sa caution en colocation ?
La caution est en général restituée en une seule fois au dernier colocataire sortant, sauf accord écrit différent entre colocataires et propriétaire.
Faut-il un avocat pour récupérer son dépôt de garantie ?
Non. La commission de conciliation et le juge des contentieux de la protection peuvent être saisis sans avocat pour ce type de litige.
Un dépôt de garantie non rendu dans les délais légaux ouvre droit à une pénalité automatique, et plusieurs recours gratuits existent avant d’envisager un tribunal. Une mise en demeure bien construite suffit le plus souvent à débloquer la situation.
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